商業市場，四年新高正步入深度調整期。城商场空
贏商大數據監測顯示，置率2024年，拖后腿全國重點27城600+樣本購物中心平均空置率創近四年新高。四年新高其中，城商场空 出租率超95%的置率購物中心占比超四成，約3成購物中心空置率超10% （同比下降0.85%） 。拖后腿
一、典型城市空置率解讀
2024年，城商场空600+樣本購物中心分布的置率重點27城中， 超半數城市空置率環比上升、拖后腿13城空置率高於27城均值 。四年新高
青島、城商场空西安、置率東莞 樣本購物中心平均空置率低於5%， 出租率領跑 ； 天津、南寧、鄭州 打贏“逆襲戰”，平均空置率低於27城均值，其中天津創27城最大降幅，擺脫了去年“承壓者”身份。
另邊廂， 昆明、福州 出租率在27城墊底，後者因區域商圈內同質化競爭嚴峻，致使城市空置率漲至15.03%； 杭州 新增供應高企，存量項目博弈加劇，促使城市空置率上升41.50%。
數據說明
數據來源 ：贏商大數據
統計時間 ：2025年2月11日（因踩盤數據會實時更新，不同時間統計的數據會存在差異，與更早時間發布的數據會有出入，但呈現趨勢一致）
統計範圍 ：2019年1月1日-2024年12月31日，北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、佛山、福州、貴陽、杭州、合肥、昆明、南昌、南京、南寧、青島、泉州、廈門、蘇州、天津、武漢、西安、長沙、鄭州、東莞、無錫、寧波27個城市600餘個優質購物中心
“出租率”、“空置率”釋義 ：根據實地踩盤的全量門店數據計算得出，出租率=已出租店鋪數量/總店鋪數量；空置率=1-出租率
“品牌門店開關店比”=開店數/關店數 比值>1，表示品牌門店發展呈現擴張狀態（開店數>關店數）比值=1，表示品牌門店發展持平（開店數=關店數）比值<1，表示品牌門店發展呈現收縮狀態（開店數<關店數）
深圳：空置率一線城市最低，首店大漲
本土消費市場迸發新活力，深圳購物中心空置率 自2023年持續下降，至2024年同比下降8%左右，為一線城市最低 。其中，市級商圈購物中心空置率為5.80%，區域商圈購物中心空置率為5.06%。
供給端看， 2024年深圳有23個購物中心入市，總體量120餘萬㎡ 。阪田萬科廣場 （把森林搬進商場） 、深圳·大運天地 （深圳首個“可呼吸開放式商業街區”） 、深圳kaledo嘉樂道 （都市自然主義劇場式街區） 等製造消費新熱點， 預租及後期運營穩中向好，開業入駐率普遍較高 ，因此盡管供應居高加劇競爭，空置率仍持續下降。
深圳調研的樣本購物中心中， 近六成出租率95%以上，存量項目實施靈活的租賃條款，實現品牌組合優化 。位於福田區的 深圳領展中心城 調改B1層打造“Foodie+食加空間”，全年升級調整120+品牌，首十月銷售額同比增長逾五成，年銷千萬的店超38家。
需求端看，在大力建設現代商貿流通體係城市、港人北上熱潮、“黃金內灣消費季”等利好因素帶動下，深圳全市零售消費市場表現活躍， 2024年社會消費品零售總額10637.7億元，同比增速高於其它一線城市 。
此背景之下，據贏商大數據監測，2024年深圳購物中心品牌調整數量5600餘家，開關店比1.12； 新進首店數創近三年新高，區域影響力步步增強 。
展望2025年，深圳 帶來約160萬㎡新增供應，主要分布在寶安區、南山區 ，代表項目如深圳大悅城、深圳K11 ECOAST、懷德萬象匯 等。隨著粵港澳大灣區“超級工程”——深中通道正式通車， 深圳西部地區崛起 。
蘇州：社零總額首破萬億，空置率6.12%
2024年，蘇州市社會消費品零售總額首次突破萬億元大關 ，達10043.7億元，同比增長4.8% 。對比突破2萬億、位居全國第六的經濟總量，該城市消費領域仍有挖掘潛力。
年內，蘇州樣本購物中心 空置率為6.12% 。其中，市級商圈樣本購物中心空置率為5.92%，區域商圈樣本購物中心空置率為4.46%。古城區“第一商圈”—— 觀前街商圈改造提升顯有成效 ，極大拉高了市級商圈出租率。
供給端看， 2024年蘇州有15個購物中心入市，帶來超100萬㎡新增供應 ，主要在主城區之外， 區域消費需求進一步釋放 。龍湖蘇州相城天街 （北蘇州生活力中心） 、蘇州尹山湖歌林公園、蘇州昆山花橋中駿世界城等高品質項目開業，零售市場提質。
蘇州標杆項目通過大幅調改、引入新消費場景保持競爭力：
■ 蘇州中心商場 全年調新品牌比例近20% ，新進首店數量、能級力壓蘇州各商場；調新品牌銷售業績增長超100%，全年銷售額預計超40億元；
■ 蘇州星悅匯 緊抓二次元消費熱潮 ，定位由潮玩Mall轉為蘇州首家潮玩動漫文化中心，全新引入二次元相關品牌超40家（近半數為城市首店），如今已成蘇州二次元地標。
需求端看，蘇州零售市場需求強勁。據贏商大數據監測，2024年蘇州購物中心品牌調整數量1200餘家， 開關店比1.31 ；新進首店數量同比2022年、2023年分別增長235.14%、50.30%。
2024年，蘇州出台“文旅10條”、“以舊換新”等支持政策，多角度激發城市消費潛能。這座全球製造業重鎮， 正逐步從“世界工廠”向“消費樞紐”轉型 。經濟穩進向好，經營主體信心增強， 今年蘇州再迎供應高峰，總體量近100萬㎡ 。
貴陽：空置率連續五年上漲
以舊換新，驅動消費“馬車”。2024年貴陽全市社會消費品零售總額2588.58億元，同比增長2.4%。
但 近年新增供應不減，已超過潛在需求，增加空置率去化難度 。疫情黑天鵝後至2024年，貴陽樣本購物中心 空置率連連上漲，至11.78%，創近六年新高 。其中，市級商圈樣本購物中心空置率為12.97%，區域商圈樣本購物中心空置率為11.24%。
貴陽北站商圈 空置率超40% ，作為仍處於培育階段的新興商圈， 商業氛圍較為薄弱 。 代表性項目貴陽荔星中心正進行大規模調改 ——定位由“貴陽首個重奢場”變為“文化藝術中心”，重新規劃“一街”、“八館”、“百店”，打破單一商品類型。
新增供應上， 2024年貴陽迎來5個購物中心入市，總體量50餘萬㎡ 。貴陽萬象城 （華潤萬象生活在貴陽布局的首個萬象城） ，及存量改造項目貴陽方圓薈·海豚廣場 （花果園片區最大兒童主題mall） 、貴陽國貿CC PARK （“歐洲威尼斯主題街區”蛻變升級） 、貴陽新印1950 discovery （印刷廠變特色文創園） ，集結諸多首店，製造消費新熱點，帶動市場租賃需求升溫。
在新開業項目助推下， 貴陽首店數量在2024年創新高，遠超2023年與2022年總和 。
今年，貴陽 計劃帶來約88萬㎡體量 。《2023中國城市商業力排行榜》 （點擊查看） 中顯示，貴陽作為 “量質挖掘城市” （ 業態豐富度指數、品牌質量指數需要不斷挖掘城市） ，在西部數字經濟創新基地和全國生態休閑旅遊目的地等全新定位、及文旅業高質量發展十項措施等利好政策下， 空置率增速有望進一步下降 。
二、典型項目空置率解讀
細化顆粒度到具體商場。2024年，全國重點27城600+樣本購物中心內， 七成項目出租率高於90%、超一成項目出租率低於80% ，兩者占比與2023年相當。
其中， 近五成優質商業項目位於強二線城市 。區域經濟崛起，消費熱點正由大城市向中小城市轉移。相比一線城市，在消費潛力、運營成本、政策支持等方麵更具優勢的強二線城市，品牌吸納力增強，樣本商場空置率走低。
值得一提的是，商圈商業力位居全國TOP3的 廣州天河路-珠江新城商圈，高出租率項目占比領先27城其它商圈 。高級次項目競合共生，商圈客流活力全國TOP1，租賃市場尤為活躍。
深圳深業上城：空鋪去化率位居前列
據贏商大數據監測，擁有獨特“公園+LOFT小鎮+MALL+街區”組合模式的深圳深業上城， 2024年在27城樣本購物中心中，空鋪去化率位居前列。
年內，深業上城 持續深耕公園經濟、首店經濟、明星經濟、港人經濟 。
品牌調改方麵， 煥新引入近80個品牌（超30個首店） 。零售業態，著重布局運動潮牌、特色零售，如寵物社區SUPAW HUB最新概念店、安踏作品集ANTA SNEAKERVERSE、lululemon、salomon等；餐飲業態上， 引入十餘家高顏值餐廳，結合外擺、噴水池打造微醺社交空間 。 商場國際先鋒時尚氣質，不斷強化。
與此同時，商場在過去一年不僅舉辦深圳中法消費體驗周暨福田國際消費周、Chill上城逛公園、2024粵港澳大灣區花展、港星見麵會等 超300場企劃活動 ，還 成為多個知名綜藝IP的拍攝取景地 ，在完善港澳客“吃住行一條龍服務”的同時，話題度暴漲。
據悉，這個被視為“近三年來深圳成長最矚目的購物中心標杆”， 2024年銷售額達到60億元，年客流量達到4600萬人次 ，同比2023年均呈現雙位數增長。 2025年深圳首家免稅店的開業，將進一步增強項目品牌吸納力 。
◎深圳深業上城客流趨勢圖 圖源：贏商大數據
重慶PARK108國泰優活城市廣場：空置率三連降，至5%以下
據贏商大數據監測，經營近10年的重慶Park108國泰優活城市廣場 近三年空置率連降，由20%以上降至2024年的5%以下 。
Park108國泰優活城市廣場，是典型的下沉式商業，雖地處“重慶經濟心髒”，但因地勢落差，商場存在感微弱、人氣不足。為打破僵局， 自2019年始圍繞“年輕力”開啟為期5年的調改之路 ，品牌更新頻次、硬件改造力度堪稱商圈之最， 被網友調侃是“解放碑最努力商場” 。
2024年，商場主入口及麵向青年路、五四路下穿道、市政廣場出入口等 外立麵全部升級完成 ，美陳設計鏈接內外空間營造“立體感”， 全新規劃的特色場景極具視覺衝擊力 。
此外， 持續引入本土潮牌、人氣茶咖、二次元等頗受年輕人青睞的業態 ，並注重打造門店差異化體驗，如年內擴充HARMAY話梅重慶首店SKU至近30萬件，升級為品牌貨品儲備量最足門店。
至此，Park108國泰優活城市廣場 年輕力消費生態構建完成，快速成長為重慶社交新地標 。據悉，場內ONE MORE、文墨、話梅、WM等門店銷售均列品牌全國前茅。
◎重慶Park108國泰優活城市廣場客流趨勢圖 圖源：贏商大數據
寧波萬象匯：空置率同比大幅降至5%左右
2024年，位於寧波錢湖CBD核心區的寧波萬象匯，從市場飽和困境中突圍而出， 空置率同比大幅降至5%左右 。
作為商圈“後來者”，寧波萬象匯開業之時， 周邊400米內已密集分布了寧波鄞州印象城、寧波鄞州寶龍廣場、寧波錢湖天地多個商場 ，商業競爭尤為激烈。去年，商場 調整定位 ，瞄準18-35歲年輕潮流活力人群進行大刀闊斧“煥新”。
業態組合“做寬”，調整品牌比例近70% 。新引入擁有號召力的本土主理人品牌、城市首店、二次元相關品牌，打造鄞州首個二次元街區，商場年輕化指數飆升。
營銷活動“做深” 。如原創IP市集“遛GAI生活節”專注於單一品類市集，年內引入麵包、咖啡、寵物等超十場 垂類主題，活動社交屬性極強 。
據贏商大數據顯示，2024年寧波萬象匯日均客流整體高於上一年，煥新活化效果明顯。
◎寧波萬象匯客流趨勢圖 圖源：贏商大數據
結語
2024年，全國經濟整體表現超悲觀者預期，商業在波瀾起伏中向前。
從空置率這一指標上看，城市間商業實力對比出現了些新變化—— 深圳嶄露頭角，南寧、天津、鄭州“回暖”，昆明、泉州、武漢、福州、貴陽、長沙商業活力仍待煥發 ；商場“承壓者”需警惕，表現優異的“尖子生”則可作風向標。
據麥肯錫最新研究報告顯示，2025年國內經濟勢頭向好，一二線城市購物中心空置率有望往下走。
· end ·
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