文｜潘玲宣
對於當下房地產企業，龙湖可謂冰火兩重天，年首一邊是季经继续谨慎未能如期刊發年度業績導致的停牌，另一邊是营性亿元隱約傳來的銷售回升消息。
4月10日，收入龍湖發布2023年3月末未經審核經營數據，保持截至2023年3月末累計實現總合同銷售金額人民幣507.0億元，龙湖合同銷售麵積294.8萬平方米。年首
此前召開的季经继续谨慎龍湖集團2022年度業績會上，管理層提到：“整體2月份的营性亿元到訪量、成交量都在逐步的收入提升。就龍湖來看，保持2月份單月全口徑銷售是龙湖174億元，同比增長了86%，年首環比增長61%。季经继续谨慎1-2月份累計銷售額是282億元，同比增長41%。”
“回溫”延續至了3月，數據顯示，龍湖集團3月單月實現總合同銷售金額人民幣224.6億元，合同銷售麵積120.6萬平方米。
截至2023年3月末，龍湖集團實現經營性收入約人民幣58.6億元（含稅金額約人民幣62.5億元）；其中運營收入約人民幣29.7億元（含稅金額約人民幣31.9億元），服務收入約人民幣28.9億（含稅金額約人民幣30.6億）。
首季表現
從地區分布來看，長三角地區仍為龍湖集團銷售金額的主要貢獻地區，於一季度錄得合同銷售金額共計148.1億元。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
具體到3月份，龍湖集團於西部地區的合同銷售金額為60億元，環渤海地區為50.4億元，長三角地區為74.2億元，華中地區為17.4億元，華南地區為22.6億元。
從行業表現來看，觀點指數發布的“2023年1-3月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，1-3月，前100房企累計實現權益總銷售金額11428億元，同比上升0.8%，降幅較1-2月收窄13.8個百分點，由跌轉升。
在這裏麵，龍湖集團一季度銷售表現跑贏大盤。
據相關數據，今年1-3月，龍湖集團分別實現歸屬於公司股東權益的合同銷售金額人民幣72.2億元、111.4億元、152.4億元，歸屬於公司股東權益的合同銷售麵積分別為44.4萬平方米、71.2萬平方米、80.9萬平方米。
今年前三個月，龍湖集團取得權益銷售金額共計336億元，權益銷售麵積達196.5萬平方米。
根據此前數據，2022年1-3月，龍湖集團分別實現歸屬於公司股東權益的合同銷售金額人民幣69.9億元、60.8億元、110億元，歸屬於公司股東權益的合同銷售麵積分別為41.8萬平方米、37.4萬平方米、56萬平方米。
截至2022年3月末，龍湖集團累計實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額人民幣240.7億元，歸屬公司股東權益的合同銷售麵積135.2萬平方米。
由此計算，龍湖集團一季度權益銷售金額同比增加95.3億元，增幅約39.6%；權益銷售麵積同比增加61.3萬平方米，增幅45.34%。
一季度的迅速增長，或可主要歸功於2月、3月。
具體而言，今年2月、3月龍湖集團權益銷售金額分別同比增83.22%、38.55%，權益銷售麵積同比增90.37%、44.46%。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
保持謹慎
此前的2022年度業績會上，龍湖集團執行董事、高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠表示，拿地方麵，龍湖今年將嚴守投資紀律，堅持以銷定支，主動把握好投資節奏，保證盤麵的安全性；同時將嚴守投資刻度，聚焦主力城市和機會城市的核心區域，通過產品力的打造等動作進一步提升盈利能力和周轉能力。
反映在拿地方麵，今年一季度除1月未獲取土地儲備之外，2月、3月均有斬獲，共計獲得五宗地塊，相較去年同期九宗地有所減少。而且在拿地權益方麵，也同樣謹慎。
2月份，龍湖集團新增二塊來自於收並購項目的土地儲備，總建築麵積9.78萬平方米，權益建築麵積5.64萬平方米，權益地價人民幣5.5億元。
其中，蘇州東吳天街北地塊權益比70%，權益對價3.71億元；長沙大塘兩安地塊權益比51%，權益對價1.75億元。
3月新增三塊土地儲備，總建築麵積42.57萬平方米，權益建築麵積24.75萬平方米，權益地價人民幣23.78億元。
其中，西安草北地塊權益比60%，權益對價10.56億元；深圳龍崗街道地塊、馬田街道地塊權益比均為55%，權益對價分別為3.34億元、9.88億元。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
盡管此前龍湖集團表示，2023年將持續根據市場的情況隨時保持彈性，順勢而為，不一味追求簽約規模和排名。
綜合一季度的市場表現，龍湖集團在投拓方麵仍然謹慎。
3月20日，裏昂發布研究報告稱，重申龍湖集團“買入”評級，去年業績符合指引，利潤穩定，目標價由30港元上調至32港元。
該行認為，更快的資產周轉率可以令龍湖在較小的土地儲備下實現合同銷售增長，再加上快速增長的經常性業務貢獻愈來愈大，認為中期內雙位數利潤增長仍然可以實現。
另一方麵，市場回溫也離不開政策端的持續利好。
合富研究院數據顯示，據監測，2023年3月份近35個省市出台“穩樓市”措施，政策放寬方向主要為更多二三線重點城市限製性措施逐步鬆綁，包括購房限製、限售、落戶、購房轉讓；公積金政策涉及提高貸款最高額度、支持多孩家庭、降低首付比例。
今年3月，標普也提到，龍湖集團房地產開發業務利潤率將在未來12-24個月內企穩。該公司一二線城市的滲透率上升，且執行能力強，應有助緩解樓市低迷帶來的相關風險。
觀點指數發布的“2023年1-3月房地產企業銷售表現”研究成果指出，3月前20房企實現權益銷售金額3223億元，同比上升35.1%，環比上升79.5%，前20房企中超過一半企業一季度權益銷售金額同比上升，反映出當前市場回暖的趨勢較明顯。
施工方麵，國家統計局數據顯示，1-2月房屋累計施工麵積750240萬平方米，同比下降4.4%；房屋累計新開工麵積13567萬平方米，同比下降9.4%；房屋累計竣工麵積13178萬平方米，同比上升8%。
整體來看，隨著房地產市場逐步回暖，房屋開竣工情況好轉，竣工麵積實現同比增長。
此外，龍湖集團首席財務官趙軼此前提到，2023年的債務會保持在2080億元這個總數不變，但是在結構上會進一步做一些優化。
惠譽對此表示，龍湖的目標是在2023年將總債務維持在2000億元人民幣左右，並將境外債務在總債務中的比例每年壓降，並計劃利用境內銀行融資適度減少境外融資。
標普則預計，龍湖集團的EBITDA將保持基本穩定，該公司將持續削減債務，2023年經調整債務料將下降5%-10%。
