作者 | 周彩雲

2025年已開局，年全中國購物中心市場開啟新篇章。国拟全國400+個商業項目正蓄勢待開，开商帶著“商業巨無霸”、业项“高端MALL”、目奥“非標商業”、莱继“奧特萊斯”、续火“文旅商業”等特色標簽奔湧而來，文旅透露出來的主题趨勢也值得我們關注。

• · “頭部聚集效應”越發顯著。商业高度聚集在高線級城市，起飞如北上廣深、年全杭州、国拟寧波、开商南京、业项蘇州、重慶等都是擬開業量最高的城市。在企業端，頭部企業擁有多個籌開項目，進一步推高了連鎖項目的占比，有看頭項目也大都集中在這些頭部企業中。

• · 熱門城市核心商業區提質升級，存量商業改造煥新加速，首批開展國際消費中心城市培育建設的北京、上海、廣州、天津、重慶，在城市更新、存量商業改造方麵推進得更快更徹底。

• · 從項目類型看，奧特萊斯項目發展持續火熱並加速下沉；非標、公園+商業、微度假概念仍是今年籌開項目的熱門主題；文旅經濟火爆，文旅主題商業迎來發展新契機。

400+個擬開業項目

高度聚集在高線級城市

據贏商大數據，2025年全國擬開業集中式商業項目400+個，總商業建築麵積約3400+萬平方米，與2024年實際開業量相當。

• 擬開業項目清單獲取方式：掃碼關注公眾號，回複“2025年擬開項目”即可獲取。

數據說明：

1、統計範圍為全國368個城市（不含港澳台）管轄行政區內，計劃於2025年內開業（含1月份已開業）的集中式商業項目，項目類型包含購物中心、獨立百貨；

2、統計數據包含新建項目及存量改造項目；

3、統計時間截止至2025年1月24日，因為擬開業項目變動大，如有出入歡迎指正。

從項目分布看，區域占比基本穩定，華東區榜首地位無人爭鋒，占比高達44%；華南區第二，占比18%；西南區與華北區並列，占比為11%，華中區、西北區、東北區依次靠後。

城市商業線級方麵，商業高線級城市占比66%，商業線級越高，項目集中度越高。商業一線、準一線、二線城市分別占比27%，21%、18%。商業低線級城市占比34%，商業三線、四線、五線城市的占比較為均衡，不過商業四線城市首次超過商業三線城市3個百分點，其中雲南曲靖擬開業項目多達4個，廣東汕頭、廣東湛江、湖北襄陽等商業四線城市開業量均有2個或以上。

以往商業發展相對滯後的下沉城市嶄露頭角，進入快速發展期，表現出積極的開業勢頭。經濟發達的華東更為明顯，如南通、常州、無錫等城市2025年均有3個及以上項目擬開業，雲貴的一些地級市或地州，如曲靖、昭通、貴州黔東南、黔西南、畢節等亦有多個項目籌開，商業潛力值得關注。

（說明：城市商業線級是贏商大數據綜合城市發展基礎水平、商業發展規模、商業檔次、商業人氣及商業未來潛力等因素，對城市商業發展程度評估的等級性劃分，共劃分為六個等級。本文將商業一線、準一線、二線定義為高線級城市，商業三線、四線、五線城市定義為低線級城市。）

單個城市擬開業量方麵，擬開業數量≥5個項目的城市共24座，全部為商業高線級城市，開業項目合計240+個，體量1800+平方米，分別占全國總擬開業量的近六成。

新增量商業向頭部城市聚集的趨勢繼續，尤其是高線級城市，雖然人均購物中心麵積排在全國前列，且競爭激烈，但城市經濟實力強勁，消費力旺盛，仍然吸引著各大商業項目和優質品牌競相入駐。

部分商業熱門城市

2025擬開業項目看點解讀

每一座城市因為不同的文化底蘊、不同的城市發展進程等多重因素交織出各自不同的商業底色。通過解讀北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、杭州、南京、三亞等部分商業熱門城市，可以深入了解各城市2025年商業發展的主要趨勢。

北京，作為全國政治、文化中心，商業發展久遠，城市規模龐大。近幾年隨著建設國家消費中心城市的不斷深入，北京城市更新也按下加速鍵，核心城區商業迎來升級煥新；同時城市不斷外擴，新興區商業應運而生。城市更新與新增商業齊頭並進，這兩股主要力量形成了北京商業發展的新局麵。

北京2023年、2024年新開業項目均達到20餘個，其中城市更新下的存量改造項目表現突出。過去兩年，北京王府井喜悅、北京王府井奧萊Up Town、北京THE BOX 朝外｜年輕力中心、北京惠多港購物中心、北京五棵鬆萬達廣場、北京DT51、北京JK FUN商城、北京1733商業空間……等10幾個存量改造項目或城市更新項目紮堆開業。

2025年，北京將再迎來20多個項目開業，商業體量近200萬平方米，多個項目體量超過10萬平方米。城市副中心、遠郊商業發展如火如荼，通州、大興、昌平、懷柔四個非主城區將貢獻12個開業項目，占北京籌開項目的近一半。

作為北京城市副中心的通州，商業潛力釋放，2025年擬開業項目體量領跑，備受關注的是與北京環球影城主題公園一路之隔的超級商業娛樂綜合體“灣裏”，是北京市重點工程，投資超百億元，總開發規模接近50萬㎡，包含王府井WellTown、汀雲小鎮、諾嵐酒店三大板塊，涵蓋購物、酒店、民宿、餐飲、展演、娛樂等多種業態。據規劃，2025年通州區將積極打造高品質世界級旅遊目的地。

此外，在北京城市更新浪潮推動下，又一批存量改造項目即將煥新重生，伊藤洋華堂北京亞運村店將升級改造為華堂·新辰匯；望京北部的原歐尚、百安居建材商場悄然變身北京保利廣場；曆經改造後新建的中關村ART PARK大融城成為海澱區體量最大的城市更新體；破繭重生的鼎好DH3呈現的鼎好THE HUB B座商業；曾經的大紅門批發市場華麗蝶變，原永外海戶屯商業金融項目將打造成為全國首家京東生活港……

上海，全國經濟中心，國際時尚中心城市，從來都是商家必爭之地。開放，是這座城市的底色，商業地產巨頭、境內外資本紮堆、國際大牌雲集。經濟方麵，上海2024年GDP高達53926.71億元，同比增長5.0%，成為全國第一個“五萬億”城市；商業方麵，截止2024年底，上海人均購物中心麵積1.48㎡/人，全國第三。不僅如此，上海的商業地產還在高速發展，2024年開業40+個項目後，2025年還將迎來40多個項目開業。

2025年新開業項目分布在14個行政區，浦東新區、徐匯區、閔行區新項目紮堆，挑起2025年開業大梁；黃浦區、奉賢區、鬆江區、虹口區也有多個項目籌開中。

徐匯區將迎來兩大港資重磅項目——打造高端購物中心的上海徐家匯中心ITC Maison，體量27.9萬平方米；上海鑫耀·光環Live二期，打造10萬平方米複合文娛中心。

其他區還有多個10萬平方米以上的大型商業，包括上海虹橋前灣印象城MEGA、上海陸悅天地、上海濱港商業中心、上海龍光藍鯨世界、仲盛世界商城（煥新升級）等，2025年的上海新開業市場將再上演熱鬧繁華景象。

廣州商業，既有千年商都的曆史底蘊，也是煙火氣與國際時尚的交織融合，形成了獨特的姿態和發展節奏。2024年新開業表現平平，但2025年有奮起直追的態勢，20多個項目即將亮相，分布於9大行政區。

廣州四大中心城區商業增量逾趨飽和，越秀、荔灣今年無擬開業項目，天河4個項目，海珠1個項目，但均位於非核心商業區。非中心城區的空白市場，商業進入爆發期，尤其是白雲區、黃埔區、番禺區，一方麵得益於毗鄰中心城區的優勢，另一方麵享受地鐵網絡加速外擴的利好，成為商業發展最迅猛的城區。

白雲區2025年擬開業項目有13.3萬平方米的白雲湖金鉑天地、11萬平方米的億達·方圓薈，以及聚薈廣場、白雲站TOD粵勝廣場等；黃埔區有廣州西區時光99、廣州星際雲匯二期、廣州黃埔雲匯天地、廣州全盛新天地。番禺區則有廣州K11 Select、廣州橋南匯、廣州番禺新華裏，以及煥新改造的老牌商業-易發街擬年內開業，此外，隨著萬博商圈引入K11、萬象天地項目，新鴻基ICC項目落地廣州南站商圈，番禺區將成為品質消費新高地。增城區將有增城樂益天地 、廣州新世界星光道等項目開業。

值得注意的是，廣州高端商業正在蓄勢，位於荔灣區白鵝潭商務區的白鵝潭萬象城、聚龍灣太古裏，還有天河區的天河SKP，正在緊鑼密鼓的籌備中，預計2026年後陸續開業，助力廣州商業提檔升級。

未來，白鵝潭商圈兩大高端MALL的建成或形成虹吸效應，改寫廣州商業格局。廣州商業也逐步向著“多中心”趨勢發展。

深圳，作為特區城市，年輕活力和無限包容的城市特性同樣折射在商業上。2024年新開業20個項目，躋身全國第三，2025年再保持近20家的擬開業量，寶安區是領頭羊，7個項目超80萬平方米商業體量，占了全市今年擬開業量近四成。

近幾年隨著深圳西移、大空港、前海擴容等利好加持，寶安已經成為深圳的經濟大區、產業強區、創新高地，大型商圈建設積極推進，落地一批商業項目，國際首店也紛至遝來。2024年迎來萬豐海岸城、寶安華強廣場等大型特色商業開業，2025年，深圳大悅城、深圳懷德萬象匯等項目將開業。

從運營商的角度看，深圳本土企業勢力強大，是城市商業運營的主導者，華潤萬象生活、招商商管、星盛商業等實力商管企業在大本營繼續鞏固夯實地位，今年均有新項目籌開。

外來企業方麵，大悅城控股在深圳的首個項目——深圳大悅城落位寶安中心核心地段，將打造旗艦級項目；k11集團旗下內地首個K11旗艦項目——位於深圳蛇口的K11 ECOAST將打造海濱文化藝術區，為深圳商業增添更加多元的色彩。

重慶，近3年每年開業量在10個左右，2025年將繼續保持。截止到2024年底，人均購物中心麵積僅0.55㎡/人，相比北上廣深等城市，存量、增量競爭都相對較小。

重慶2025年擬開業項目分布在6個行政區，其中渝北區獨攬3席，令人矚目。渝北區近年的發展勢頭迅猛，商圈擴容，大力提振消費，在重慶市各區縣2024年GDP的預測中，渝北區以2548億元的GDP總量領跑重慶全市。商業方麵，呈現出多元化和高端化的趨勢，

渝北區前有大悅城、吾悅廣場、光環購物公園、龍湖重慶公園天街等已開業商場，未來還將迎來重慶悅來匯、重慶光環花園城、龍湖重慶龍興天街三座超10萬平方米級別的大型商業體。

重慶今年擬開業量雖然不多，但企業咖位不小，龍湖、萬達、華潤萬象生活、香港置地、金科等將上演巨頭“battle”的場麵。

成都：非標商業出圈，2024年開業17個項目後，2025年擬開業量將大幅收縮，不足10個，除成都王府井MALL體量達13萬平方米外，其餘多為小體量商業。簡單來說，成都商業今年的最大看點，將是存量商業運營的較量。

杭州：杭州消費力強勁，需求旺盛，2022年人均消費登上全國第一，2023年僅次於上海居第二。亮眼的消費數據與活躍的商業息息相關，杭州新開業量與擬開業量常年排在全國城市前列。2025年，杭州將有16個項目開業，一半集中在蕭山區，拱墅、臨安、臨平、上城、錢塘、餘杭各區也有新項目。

杭州商業正吸引著港資企業加速入場，恒隆、香港置地、嘉裏建設紛紛布局新新項目，杭州光環夢中心、杭州嘉裏城2025年擬開業，杭州恒隆廣場預計2026年開業，均是位於城市黃金地段的大型商業項目，備受矚目。其中杭州光環夢中心是浙江首個光環係綜合體，並且首創“科學公園”場景，將科普教育引入商業綜合體，以自然與科學為核心打造場景式購物體驗。

此外，華潤萬象生活、龍湖、寶龍、萬科等內地企業則持續深耕，今年均有新項目籌開中。

南京，2025年10幾個項目擬開業，呈現大咖聚集、多元特色的場麵。香港置地、華潤萬象生活、招商商管、萬達、寶龍商管、北京國華置業、光大安石等一眾大咖房企匯聚。

14萬平方米的南京玄武招商花園城、15萬平方米的南京江寧寶龍廣場等大型MALL將亮相。

南京今年擬開業項目看點頗多，位於南京新街口核心地段的金陵中環（JLC），是香港置地旗下“置地中環”的精品中環；南京越城天地（暫定名）由香港置地攜手招商蛇口打造，煥活曆史文脈，將複現明代來賓樓；南京金陵長樂坊構建華東首家沉浸式大明文化空間，將進一步豐富南京商業體驗。

三亞，作為國際旅遊城市和免稅購物高地，旅遊購物特性顯著，人均購物中心麵積也登上全國第一。據贏商大數據，截止2024年底，三亞人均購物中心麵積達到1.63㎡/人，高居全國之首。

近三年，三亞聚集了一批大體量商業，如Hi Place天悅城、海旅超體、夏日站，大悅城、海旅免稅城等項目開業。2025年，將迎來三亞灣壹號、旅文·三亞總部港一期項目開業。

展望未來，太古地產、華潤萬象生活、DFS迪斐世等零售商業巨頭帶來的太古裏、萬象城，DFS迪斐世亞龍灣項目等將陸續開出，三亞作為國際旅遊勝地的商業吸引力將進一步提升。

企業端：35家企業占2025年擬開業量的超40%

萬達目標開業30+個項目

籌開商業項目在頭部企業的集中度越來越高，35家企業占據了2025年全國擬開業項目數量的超40%。其中，2025年擬開業項目數量5個以上的企業有7家，合計100+個項目，占擬開業總量的25%；開業數量在3-5個的企業8家，合計25個項目，占比6%，開業數量在2個的企業19家，合計38個項目，占比9%。開業1個項目的企業，擬開業量占比60%。

珠海萬達商管今年目標是開出30家萬達廣場，較2024年成功開業25家預計增加20%，以輕資產接盤存量項目是萬達擴張的主要模式。2025年擬開業萬達廣場分布全國各大區域，但重心在華中區以及華東區，均占比逾三成。

從城市商業線級分布看，下沉城市是萬達主戰場，項目占比超八成，商業四線城市占比最大，項目遍布襄陽、株洲、邵陽、安陽、紹興、六安、棗莊、宜賓、鄂爾多斯等城市。

愛琴海2025年擬開業項目13個，以愛琴海購物中心、城市書香、晶海廣場三條產品線展開布局。擬開業項目重點分布華東、華南、西南，同時側重下沉城市，占比近七成，其中五線占比超四成，分布城市包括西雙版納、凱裏、信陽、朔州、荊門等。

華潤萬象生活2025年擬開業項目10餘個，囊括了萬象城、萬象匯、萬象天地等產品線，以及精品奧萊項目-東莞MIXC VILLAGE萬象濱海購物村。分布上，除了東北，其他六區均有布局，重心是華東區、華南區；高線級城市占比超七成，以商業準一線城市、商業二線城市為主，深圳、佛山、東莞、南京、杭州、重慶、鄭州、合肥等城市均有項目將開業。

商業項目標簽關鍵詞：

奧特萊斯、鬆弛感商業、文旅主題商業

奧特萊斯發展勢頭強勁，下沉加速。吸金力MAX的商業業態-奧特萊斯，發展勢頭相當強勁，2024年20多個奧萊項目開業，2025年又有20+個奧萊要紮堆入市，10萬平方米以上的大型奧萊綜合商業體占近半，除了杉杉商業、砂之船專業奧特萊斯玩家外，華潤萬象生活、華南城控股也有入局，還有更多地方性企業。

擬開項目從商業一線城市到商業五線城市均有分布，商業低線級城市占比一半，可見奧特萊斯加速下沉趨勢十分明顯。

商業運營將繼續內卷，能為年輕人釋放壓力、療愈情緒的鬆弛感商業還會繼續受到市場追捧，非標商業、公園+商業、城市微度假概念仍是今年擬開業項目的熱門主題。

近年全國多地文旅經濟火爆，“以文旅促進經濟高質量發展”成為各大城市發展經濟新增長極的重要舉措，此舉推動各地文旅商業迅速發展，文旅主題商業正迎來新契機。

注：張雯雯、賈斐、柏莉、汪靜、孔德孟、劉玉萌、羅嘉欣、朱雅潔、陳羲龍對本文均有貢獻。