長沙嶽麓區的北辰時光裏、金茂建發泊悅等網紅盤公寓，目前價格相較於高點時，跌幅都在45%左右。卓越中寰更是跌去了48%。

此外，開福區的綠地V島，跌幅也超過20%。

整個長沙核心五區的公寓，價格整體下跌了5%，其中雨花區跌幅最大，達到了13%，開福區也跌了11%。

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而長沙公寓價格大跳水的根本原因，一方麵在於長沙的公寓價格比肩住宅，有非常大的下跌訴求，另一方麵，就在於供過於求，庫存太多，空置率太高，後者是主要原因。

根據統計機構的數據顯示，長沙核心5區公寓的去化周期均在24個月（兩年）以上，其中芙蓉區的去化周期更是達到了驚人的93.1個月（7.8年）。

也就是說，按照現在的銷售速度，即便芙蓉區現在不再增加公寓供應，也要賣上7.8年才能賣完。

作為湖南省會，空置率都如此驚人，遑論其他地級市了。湖南其他城市的非住宅類房屋，庫存到底是個什麽情況？

目前，沒有最新的數據。不過根據此前中國經營報披露的湖南2018年的數據，可窺見一斑。

上圖是中國經營報披露的2018年3月湖南部分城市的房屋去化周期情況，最右側一欄就是非住宅類房屋的去化周期。

可以看到，株洲、嶽陽、湘潭的非住宅類庫存都非常高，去化周期都非常長。衡陽的南嶽區、湘潭的韶山市，去化周期都在130個月以上，意味著要賣上11年。

當然，這裏的非住宅類，不光是公寓，還有寫字樓、店鋪等。

其實，非住宅類庫存高企的現象，不僅湖南存在，大部分中心城市同樣存在。尤其是中心城市的寫字樓，空置率非常高。

仲量聯行今年公布過一份《應勢開新，重塑格局：2021中國辦公樓市場白皮書》，在這份白皮書中，披露了內地31個省會與首府，外加香港、澳門和台北，外加深圳、寧波、青島、廈門、大連5個計劃單列市，外加蘇州、無錫2個超強地級市，共計41個中心城市的甲級寫字樓空置率數據，如下圖：

41個中心城市中，有19個城市的空置率超過30%。長春、無錫和南昌的空置率更是超過40%，也即每10間甲級寫字樓中，有4間是空置的。

所以說，對非住宅類房屋的的去庫存需求，並非湖南才有，很多中心城市也有。

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那麽，湖南打算如何給非住宅類房屋去庫存？

在“關於推進非住宅商品房去庫存的若幹意見”中，湖南提出了10條舉措。

1、嚴格控製非住宅商品房的用地增量。

2、加快盤活非住宅商品房用地存量。

3、控製非住宅商品房的供應。

4、促進非住宅商品房的租售。

5、鼓勵非住宅商品房自持。

6、降低非住宅商品房的交易成本。

7、降低公寓居民的用戶使用成本。

8、加大金融支持力度。

9、建立監測監管平台。

10、落實屬地主體責任。

其中，第一條、第二條、第三條、第五條都是為了減少供應。

尤其是第一條，減少非住宅類供地。采取的方式和住宅類差不多，也即去化周期超過36個月的市縣，暫停供地。24個月至36個月的，大幅減少供應。12個月至24個月的，減少供應。

第二條則是允許尚未開建的非住宅類土地改變土地屬性，建設起來國家支持的比如新興產業、養老產業、文化產業和體育產業等項目。滿足條件的土地，甚至可以“商改住”。

商改住，也是很多寫字樓空置率高企的城市，提出的解決問題的辦法。2017年，管理層還欽定了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市作為“商改租”的試點城市。

第四條、第六條、第七條和第八條，則是加快銷售的措施。

在第六條中，提出了給予補貼和降低交易費用等措施。在第七條中，符合要求的公寓可享受民水民電價格。

第八條，則同通過金融杠杆加持，給予非住宅類房屋的自持、租賃和與運營給予支持。

湖南的決心是，用3至5年時間，降低非住宅類房屋的庫存，促進房地產市場平穩健康發展。

本號最後點評一下：

湖南對非住宅類房屋的去庫存政策，可以說是很及時，很有必要。一方麵可以讓之前閑置的房屋資源充分利用起來，另一方麵，又可以讓更多的土地，給予工業建設和住宅建設。

同時，本號認為，湖南的步子還可以邁得更多一些，增加非住宅類房屋轉變為住宅類的比例。當然，這裏麵牽扯到地方政府、企業和個人的各方利益，的確有些棘手，推進起來阻力確實很大。

但阻力大也要努力探索和研究，因為增加非住宅類轉變為住宅類的比例，才能更加有效地給非住宅類房屋去庫存，同時又加大住宅的供應，平抑房價，一舉兩得。

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